Conseil Départemental de l'Accès au Droit du Var (CDAD 83)

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Annulation compromis de vente

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Question :

Nous avons signés un compromis de vente pour un appartement et nous découvrons au fur et à mesure Des choses cachées (comme Le prix Des charges qui sont de 130€/mois).

    si nous l'achetons, on sera Dans l'endettement.
    Nous voulons arrêter cette vente, Le délai de 7 jours EST passé.

    Que pouvons nous faire ? Comment Le faire?

    En sachant qu'il nous reste 9 jours par rapport à la date butoire.


REPONSE:

Le compromis de vente (=promesse synallagmatique de vente) est un document comportant par principe la signature des deux parties au contrat (et pas uniquement celle du vendeur, comme dans la promesse unilatérale). Un tel acte génère, de part et d'autre, des obligations réciproques de vendre et d'acheter. En présence d'un consentement respectif non seulement sur la chose vendue mais également sur son prix, le compromis de vente, selon l'adage juridique, "vaut vente".

Chacune des deux parties est, dès lors pleinement tenue, au regard de la loi, de respecter les engagements qu'elle a souscrit en signant l'acte.

Si, en tant qu’acheteur, vous avez laissé expirer le délai
de rétractation de sept jours (applicable à tous les projets d’acquisition portant sur un bien immobilier à usage d’habitation), et dans la mesure où la " date – butoir  " correspond très certainement à celle de régularisation de la vente par acte authentique (en l'étude notariale), vous ne pouvez normalement plus solliciter l’annulation de ladite transaction.

Et ce, sous réserve bien évidemment de l’existence de conditions suspensives qui ne se seraient jamais réalisées, dans le laps de temps imparti, indépendamment de votre propre volonté (par exemple, l’obtention par vos soins d’un prêt bancaire auquel serait éventuellement subordonnée la passation définitive de l’acte de vente).

En revanche, le vendeur se trouve désormais parfaitement en droit non seulement de conserver l’éventuel acompte (c’est-à-dire la somme d’argent correspondant généralement à 10 % du prix total et que vous avez sans doute déjà versée lors de la signature), mais également et surtout de vous contraindre, au besoin par voie de justice, à payer le solde du prix convenu et à régulariser la vente de manière à ce qu’elle puisse juridiquement produire tous les effets qui y sont légalement attachés.

La méconnaissance à l’avance du montant des charges (selon vous, excessives) ne me semble pas, à première vue, caractériser un vice du consentement suffisamment grave pour justifier l’annulation de la vente valablement formée, car il vous appartenait au stade de l’avant-contrat de vous renseigner spontanément et préalablement sur cet aspect. Ainsi, il sera très difficile de soutenir que l’actuel propriétaire du bien vous aurait délibérément dissimulé cet inconvénient, alors qu’il vous suffisait de lui poser tout simplement la question avant d’acheter.

Néanmoins, il faut savoir qu’il existe quelques possibilités assez restreintes de faire annuler une vente immobilière en apparence parfaite.

D’une part, la loi N° 96-1107 du 18 décembre 1996 (modifiant celle du 10 juillet 1965, à son article 46), permet à l’acquéreur de demander l’annulation d’un compromis de vente, du moment que la superficie du bien (devant nécessairement faire partie, en l'occurrence, d’un lot de copropriété) n’est pas expressément mentionnée dans l’acte. Dans cette hypothèse particulière, il convient d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur, afin de lui notifier que l’on ne souhaite pas donner suite. En cas de refus de sa part, une action en nullité peut être intentée devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, au plus tard avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente définitif.

D’autre part, une fois l’acte de vente régularisé devant notaire, celle-ci ne peut plus être licitement annulée qu’en présence de " défauts cachés " de la chose vendue ou de " vices rédhibitoires " (ce que ne me paraît pas, a priori, constituer la simple ignorance de la lourdeur des charges à acquitter). C’est ce qui ressort clairement du Code Civil ou plus précisément des articles 1625 et 1641 et suivants qui prévoient explicitement que :

" Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

Je note, cependant, que dans l’énoncé de votre question vous évoquez plusieurs " choses cachées " (les charges, qui s’élevent à 130 euros par mois, n’en étant qu’une seule et unique illustration).

C’est pourquoi, je ne saurais trop vous conseiller de recourir à l’assistance d’un avocat, avant l’arrivée de l’échéance des neufs jours, afin de soumettre au plus vite l’acte de vente à son examen, et qu’il s’assure lui-même de sa régularité au vu des différents éléments précités.
09/02/2007 / Fiche: 276

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